LOCALIZACIÓN: Provincia y departamento Lima
VALOR DEL TERRENO: S/ 2 163 897.07
VALOR DE LA EDIFICACIÓN: S/ 10 131.75
VALOR DE LAS OBRAS COMPLEMENTARIAS: S/ 509 464.94
TOTAL, GENERAL: S/ 2 683 493.76
VIGENCIA DE VALUACIÓN Ejercicio Fiscal 2023
1.01 OBJETO DE LA VALUACIÓN
Determinar el valor reglamentario del predio con fines impositivos.
1.02 FECHA A LA CUAL ESTÁ REFERIDA LA VALUACIÓN REGLAMENTARIA
Vigente para el ejercicio fiscal 2023.
1.03 FECHA DE INSPECCIÓN OCULAR
El 7 de febrero del 2023
1.04 METODOLOGÍA EMPLEADA
La presente valuación se efectúa en concordancia con el Reglamento Nacional de Tasaciones del Perú, aprobado por R.M. N.º 172-2016- VIVIENDA del 23 de Julio del 2016 y sus modificatorias aprobadas mediante R.M. N° 124-2020-VIVIENDA del 25 de junio del 2020, teniendo en consideración la aplicación del Título I y articulo I.04.
1.05 LOCALIZACIÓN
Provincia y Región Lima
1.06 ZONIFICACIÓN Y USO ACTUAL DEL PREDIO:
De acuerdo al plano del Reajuste integral de la zonificación de los usos del suelo de los distritos de Punta Hermosa, Punta Negra, San Bartolo, Santa María del Mar y Pucusana que forman parte de las áreas de tratamiento normativo I y IV – Balnearios del sur de Lima Metropolitana, aprobado mediante Ordenanza No 1086 del 22.oct.2007, el terreno se ubica en las siguientes zonificaciones:
CZ: Comercio Zonal
Zona posterior
HR: Zona de Habilitación Recreacional.
Uso actual: Campo deportivo.
1.07 INFRAESTRUCTURA DE SERVICIOS URBANOS
La zona donde se ubica el terreno materia de valuación, como es la antigua carretera Panamericana Sur, Esta en ampliación y mejoramiento, cuenta con servicios de infraestructura urbana tales
como pista pavimentada, vereda, energía eléctrica y teléfono. La zona lateral y posterior, cuenta con pistas pavimentadas y energía eléctrica.
1.08 LINDEROS Y MEDIDAS PERIMÉTRICAS
De acuerdo al plano perimétrico – ubicación de fecha mayo 2013, alcanzado por el solicitante, se tiene:
Por el frente: con la antigua carretera Panamericana Sur, mediante una línea D – J1 de seis tramos, como sigue:
Primer tramo D – C, en línea recta de: 82,21 m.
Segundo tramo C – B, en línea recta de: 85,20 m.
Tercer tramo B – A, en línea recta de: 22,08 m.
Cuarto tramo A – L1, en línea recta de: 102,08 m.
Quinto tramo L1 – K1, en línea recta de: 47,80 m.
Sexto tramo K1 – J1, en línea curva de: 6,63 m.
Total: 346,00 m.
Por la derecha entrando: colinda con la Av. s/n y con propiedad de terceros, mediante una línea mixta de veintitrés tramos:
Primer tramo J1 – I1, en línea curva de 8,02 m.
Segundo tramo I1 – H1, en línea curva de 4,23 m.
Tercer tramo H1 – G1, en línea curva de 4,35 m.
Cuarto tramo G1 – F1, en línea curva de 8,16 m.
Quinto tramo F1 – E1, en línea recta de 78,81 m.
Sexto tramo E1 – D1, en línea recta de 16,85 m.
Séptimo tramo D1 – C1, en línea recta de 34,26 m.
Octavo tramo C1 – B1, en línea recta de 93,98 m.
Noveno tramo B1 – A1, en línea recta de 4,81 m.
Décimo tramo A1 – Z, en línea recta de 10,79 m.
Décimo primer tramo Z – Y, en línea recta de 2,86 m.
Décimo segundo tramo Y – X, en línea curva de 8,35 m.
Décimo tercer tramo X – W, en línea curva de 3,91 m.
Décimo cuarto tramo W – V, en línea curva de 3,46 m.
Décimo quinto tramo V- U, en línea curva de 3,98 m.
Décimo sexto tramo U – T, en línea curva de 3,90 m.
Décimo séptimo tramo T – S, en línea curva de 4,37 m.
Décimo octavo tramo S – R, en línea curva de 36,34 m.
Décimo noveno tramo R – Q, en línea recta de 81,24 m.
Vigésimo tramo Q – P, en línea recta de 52,67 m.
Vigésimo primer tramo P – O, en línea recta de 40,81 m.
Vigésimo segundo tramo O – N, en línea recta de 56,14 m.
Vigésimo tercer tramo N – M, en línea recta de 185,72 m.
Total: 749,01 m
Por la izquierda, entrando: colinda con la calle s/n mediante una línea D – L de ocho tramos: 630,25 m.
Primer tramo D – E, en línea recta de107,35 m.
Segundo tramo E -F, en línea recta de 95,39 m.
Tercer tramo F – G, en línea recta de 72,44 m.
Cuarto tramo G – H, en línea recta de 47,99 m.
Quinto tramo H – I, en línea recta de 103,98 m.
Sexto tramo I – J, en línea recta de 119,37 m.
Séptimo tramo J – K, en línea recta de 40,50 m.
Octavo tramo K – L, en línea recta de 43,23 m.
Total: 630,25m
Por el fondo, colinda con la calle s/n mediante una línea recta L – M de 238,87 m.
1.09 PERÍMETRO
La línea poligonal que de limita el perímetro del terreno mide 1 964,13 m.
1.10 ÁREA DEL TERRENO
Según el plano perimétrico – ubicación, el terreno tiene una superficie total de 194 210,52 m².
1.11 COORDENADAS U.T.M
De acuerdo al plano perimétrico – ubicación, de rectificación de área de fecha mayo 2013 se tienen las siguientes coordenadas:
DATOS TÉCNICOS
DATOS TÉCNICOS
1.12 DESCRIPCIÓN
Se trata de un terreno ubicado con frente a la antigua carretera Panamericana Sur, cercana a la Urb. El Silencio y adyacente al Centro de Esparcimiento CAFAE del Sector Educación.
El terreno por sus características, se considera como terreno en zona de expansión urbana, de consistencia arenosa y superficie uniforme con zonas de relleno.
Internamente posee una vía de tierra nivelada carrozable e instalación de energía eléctrica domiciliaria, el terreno se considera como terreno urbano no habilitado, de acuerdo a plano arancelario del distrito de Punta Hermosa el predio materia de tasación no cuenta con valor arancelario urbano.
1.13 CARACTERÍSTICAS DEL ENTORNO
Es una zona urbana en proceso de consolidación urbanística.
1.14 TITULACIÓN E INSCRIPCIÓN
El terreno se encuentra inscrito en la Partida N.º 11329632 de la Oficina Registral de Lima y Callao.
1.17 OBSERVACIONES
Según lo apreciado en la inspección ocular, el terreno posee cuatro frentes que colindan con vías públicas, para efectos de la valorización, se considerarán tres frentes colindantes a vías públicas con pavimento por ser principales.
Para la presente valuación, se ha tenido a la vista la Partida Registral N.º 11329632, sin embargo, se consideran las medidas de los linderos y área consignados en el plano perimétrico – ubicación, de rectificación de área de fecha mayo 2013 y está de acuerdo a la configuración actual del terreno.
II. VALORIZACIÓN
2.1 VALOR DEL TERRENO (VT) (ver anexo 01)
La valorización del terreno se efectuará de acuerdo al Capítulo VII “Tasación de islas rusticas y Terrenos rústicos en zonas de expansión urbana”.
Se considera al terreno con frente a tres vías, a saber: frente a la antigua carretera Panamericana Sur, frente lateral derecho Avenida s/n y frente posterior que colinda con la urbanización El Silencio.
Para el cálculo de los valores básicos, se distribuirá el área del terreno en forma proporcional a los tres frentes.
Los valores arancelarios se obtuvieron de los planos prediales que contienen los valores arancelarios de terrenos urbanos de las áreas urbanas de Lima metropolitana, correspondientes al distrito de Punta Hermosa, aprobados mediante RM N° 305-2022-VIVIENDA, publicado en el diario oficial El Peruano el 30 de octubre del 2022.
Asimismo, para la obtención del valor arancelario de terreno rustico de primera categoría correspondiente al distrito de Punta Hermosa, se empleó el listado aprobado mediante RM N° 307-2022-VIVIENDA, publicado en el diario oficial El Peruano el 30 de octubre del 2022.
VALOR TOTAL DEL TERRENO: VT
El valor total del terreno es de:
VT = S/ 2 163 897.07
SON: DOS MILLONES CIENTO SESENTA Y TRES MIL OCHOCIENTOS NOVENTA Y SIETE CON 07/100 SOLES.
2.2 VALOR DE LA EDIFICACIÓN (ver anexo 2)
2.2.1 SERVICIOS HIGIÉNICOS: VE
En el terreno, se ubica un módulo de servicios higiénicos que tiene las siguientes características:
Área total que ocupa: 26,80 m²
Área techada con losa de concreto armado – E1: 13,20 m²
Área sin techo – E2: 13,60 m²
Edificación zona techada : V1
Muros y columnas : Ladrillo columnas de amarre
Techos : Losa de concreto armado
Pisos : cemento pulido
Puertas y ventanas : sin puertas, solo marcos de madera
Revestimientos : Tarrajeo con mortero de cemento-arena
Baños : sin aparatos sanitarios.
Instalaciones eléc.
y sanitarias : agua fría, corriente monofásica empotrada
Edificación zona sin techo: V2
Muros y columnas : Ladrillo columnas de amarre
Techos : —
Pisos : cemento pulido
Puertas y ventanas : sin puertas, solo marcos de madera.
Revestimientos : Tarrajeo con mortero de cemento-arena
Baños : —
Instalaciones eléc. y sanitarias : —
Categorización de acuerdo al cuadro de valores unitarios oficiales de edificación aprobado mediante R.M. N.º 309-2022-VIVIENDA al 31.oct.2022 para Lima Metropolitana y provincia constitucional del Callao
Las edificaciones correspondientes a los servicios higiénicos, se encuentran en regular estado, no cuentan con aparatos sanitarios ni con puertas, los acabados se hallan con desgastes por las condiciones climáticas y poco mantenimiento.
De acuerdo a la Tabla de depreciación N.º 2 del Reglamento Nacional de Tasaciones del Perú, corresponde a V1 y V2
Antigüedad : 14 años
Estado de conservación : regular
Depreciación : 28%.
VALOR DE LOS SERVICIOS HIGIÉNICOS: VE
VE = V1 + V2
VE = S/ 6 360.46 + S/ 3 771.29
VE = S/ 10 131.75
2.3 VALOR DE LAS OBRAS COMPLEMENTARIAS GENERALES
De acuerdo al Anexo 02 – Metodología para la determinación de la base imponible de las instalaciones fijas y permanentes para el cálculo del Impuesto Predial, aprobado con la Resolución Ministerial Nº 370-2018-VIVIENDA, para la determinación del valor de las edificaciones con características especiales, de las obras complementarias e instalaciones fijas y permanentes, se deberán efectuar los correspondientes análisis de costos unitarios de cada una de las partidas que conforman la instalación, considerando exclusivamente su costo directo, no debiendo incluirse los gastos generales, utilidad e impuestos.
Los valores resultantes deben estar referidos al 31 de octubre del año anterior, en concordancia con el Art. 5º del Decreto Legislativo Nº 952 de fecha 02.feb.2004, que modifica el Art. 11º del Decreto Legislativo Nº 776 – Ley de Tributación Municipal.
Asimismo, a la resultante del valor obtenido se multiplicará por el FACTOR DE OFICIALIZACIÓN: Fo = 0,68.
El estado de conservación, se detalla en la valorización de cada obra complementaria.
2.3.1 Tanque elevado para agua: VOC1
Material: ladrillo K.K con columnas de amarre, base y tapa de concreto.
Volumen: 22,00 m3 aprox.
2.3.2 Cerco perimétrico de ladrillo King Kong:
a) Con viga superior de amarre: 1 057,56 m. VOC2
b) Sin viga superior de amarre: 626,84 m. VOC3
2.3.3 Cerco perimétrico prefabricado tipo UNI: 239,00m, VOC4
2.3.4 Pórtico de ingreso VOC5
2.3.5 Campo deportivo VOC6
VALORIZACIÓN DE LAS OBRAS COMPLEMENTARIAS (ANEXO3)
2.3.1 Tanque elevado para agua
Antigüedad: 14 años
Estado de conservación: regular
Depreciación: 25%
2.3.2 Cerco perimétrico de ladrillo King Kong
a) Con viga superior de amarre:
Antigüedad: 14 años
Estado de conservación: regular
Depreciación: 25%
b) Sin viga superior de amarre:
Antigüedad: 14 años
Estado de conservación: regular
Depreciación: 30%
2.3.3 Cerco perimétrico prefabricado tipo UNI
Antigüedad: 14 años
Estado de conservación: regular
Depreciación: 25%
2.3.4 Pórtico de ingreso
Antigüedad: 14 años
Estado de conservación: regular
Depreciación: 25%
2.3.5 Campo deportivo
Antigüedad: 3 años
Estado de conservación: bueno
Depreciación: 0%
2.4 VALORIZACIÓN CONSOLIDADA:
| VALOR REGLAMENTARIO | SOLES | |
| VALOR DEL TERRENO | ANEXO 1 | 2 163 897.07 |
| VALOR DE LAS EDIFICACIONES | ANEXO 2 | 10 131.75 |
| VALOR DE LAS OBRAS COMPLEMENTARIAS | ANEXO 3 | 509 464.94 |
| VALOR TOTAL | S/ | 2 683 493.76 |
SON: DOS MILLONES SEISCIENTOS OCHENTA Y TRES MIL CUATROCIENTOS NOVENTA Y TRES CON 76/100 SOLES.
Lima 15 de febrero del 2023
